Купівля квартири чи будинку в Польщі не дає іноземцеві права перебування — польські приписи не передбачають посвідки на проживання (karta pobytu) «за інвестицію в нерухомість». Залежність працює навпаки: наявність дозволу на перебування є однією з обставин, що допомагають отримати дозвіл MSWiA на придбання нерухомості, а довше постійне перебування дозволяє купувати без цього дозволу. Пояснюємо, як ці дві процедури поєднуються.
Нерухомість не є підставою для перебування
Закон про іноземців містить закритий перелік цілей, у яких wojewoda надає дозвіл на тимчасове перебування: праця, господарська діяльність, навчання, возз'єднання з родиною, шлюб з громадянином Польщі та інші обставини, описані в приписах. Власності квартири серед них немає. Той, хто купить апартамент, і далі має легалізувати перебування на одній із цих підстав.
Натомість власне житло може полегшити виконання деяких вимог. Наприклад, при дозволі на тимчасове перебування з метою возз'єднання з родиною член родини має показати забезпечене у Польщі місце проживання — нотаріальний акт купівлі квартири тут є вагомим доказом. Власність полегшує також реєстрацію місця проживання і підтвердження адреси у наступних провадженнях.
Коли іноземцеві потрібен дозвіл MSWiA
Правилом закону про придбання нерухомості іноземцями є вимога дозволу Міністра внутрішніх справ і адміністрації. Придбання, здійснене всупереч закону, є недійсним. Із цього правила існують важливі винятки:
- громадяни і підприємці з Європейського економічного простору та Швейцарії — не потребують дозволу незалежно від виду і розташування нерухомості (із застереженнями для сільськогосподарських і лісових земельних ділянок, що випливають з окремих приписів);
- окреме житлове приміщення у розумінні закону про власність приміщень, розташоване поза прикордонною зоною, — його можна купити без дозволу; те саме стосується гаража або паркомісця, пов'язаного з житловими потребами;
- власник дозволу на постійне перебування або статусу довгострокового резидента ЄС, який мешкає у Польщі безперервно щонайменше 5 років від його отримання, — може купувати без дозволу нерухомість поза прикордонною зоною (крім сільськогосподарських ділянок понад 1 га);
- подружжя громадянина Польщі з постійним перебуванням або статусом резидента — після 2 років проживання, якщо нерухомість входить до спільного майна;
- законний спадкоємець відчужувача, який був власником або набувачем права вічного користування нерухомості щонайменше 5 років.
На практиці дозволу найчастіше потребує купівля будинку з ділянкою, будівельної ділянки, нежитлового приміщення чи інвестиційної нерухомості. Дозвіл потрібен також при квартирі в прикордонній зоні — до підписання договору треба перевірити, чи належить до неї гміна, у якій знаходиться приміщення.
Перебування як «зв'язок із Польщею» у заяві до MSWiA
Міністр видає дозвіл, якщо придбання не загрожує обороноздатності, безпеці та громадському порядку, а іноземець доведе зв'язки з Польщею. Серед прикладових обставин, що підтверджують такий зв'язок, MSWiA перелічує:
- наявність дозволу на тимчасове чи постійне перебування або довгострокового резидента ЄС (крім деяких короткочасних дозволів),
- шлюб з громадянином Польщі,
- польську національність або походження,
- членство в правлінні товариства з місцезнаходженням у Польщі, контрольованого іноземцями,
- ведення у Польщі господарської або сільськогосподарської діяльності.
Послідовність дій, отже, зазвичай така: спершу легальне перебування та активність у Польщі, а потім купівля. Особа, що лише планує переїзд і ще не має посвідки на проживання, має слабшу позицію у заяві про дозвіл.
Обмеження площі та витрати у 2026 р.
Нерухомість, що купується на власні життєві потреби, не може перевищувати 0,5 га, а у випадку подружжя — 1 га. Більша площа дозволена лише для господарської або сільськогосподарської діяльності й має бути обґрунтована її реальними потребами.
| Дія | Гербовий збір |
|---|---|
| Дозвіл на придбання нерухомості, часток або акцій | 1 570 зл |
| Промеса (обіцянка видання дозволу) | 98 зл |
| Довіреність | 17 зл |
При співвласності кожен іноземець подає окрему заяву і вносить окрему оплату. Промеса чинна рік від видання, і в цей час не можна відмовити у дозволі, якщо не зміниться фактичний стан, — тому варто по неї звернутися, коли попередній договір уже обговорюється, а до договору про передачу залишилося кілька місяців.
Крок за кроком: купівля будинку особою з karta pobytu
- Перевірка, чи у даному випадку діє котрийсь із винятків (вид нерухомості, прикордонна зона, стаж постійного перебування).
- Збирання документів: копія karta pobytu і паспорта, документи про нерухомість (витяг з поземельної книги, виписка з реєстру земельних ділянок, витяг з кадастрової мапи), докази джерела фінансування (податкові декларації, кредитний договір або промеса банку).
- Заява про промесу або дозвіл до MSWiA — електронно через ePUAP або e-Doręczenia, або у паперовій формі, з доказом сплати гербового збору.
- Попередній договір з умовою отримання дозволу.
- Нотаріальний акт після отримання дозволу — нотаріус не складе договору без його пред'явлення.
Приклад. Пан Арман, громадянин Казахстану, вже два роки веде у Польщі товариство і має дозвіл на тимчасове перебування. Квартиру в Кракові він може купити без дозволу, бо це окреме приміщення поза прикордонною зоною. Коли ж захоче купити будинок із ділянкою за містом, йому потрібен дозвіл MSWiA — і його karta pobytu та діяльність товариства будуть доказом зв'язку з Польщею. Втім, сама купівля будинку не продовжить його перебування: про наступний дозвіл він проситиме, як і раніше, на підставі господарської діяльності.
Найчастіші непорозуміння
- «Куплю квартиру, тож отримаю karta pobytu» — такої правової підстави немає.
- «Квартира завжди без дозволу» — не у прикордонній зоні.
- «sp. z o.o. обійде приписи» — товариство, контрольоване іноземцями, також вважається іноземцем у розумінні закону.
- «Постійне перебування одразу звільняє від дозволу» — потрібно 5 років проживання від отримання цього статусу.
Докладніше про легалізацію перебування при переїзді описує довідник про релокацію до Польщі.
Як Good Balance може допомогти
Допомагаємо впорядкувати обидві справи у правильному порядку: спершу законне перебування, потім безпечна купівля. Ведемо заяви про дозвіл на постійне перебування, а підприємцям допомагаємо отримати karta pobytu на підставі господарської діяльності, що є також доказом зв'язку з Польщею у заяві до MSWiA.